ניתן להבחין בין שני סוגים של עסקאות קומבינציה:
-
עסקה בה התמורה המלאה הניתנת לבעל הקרקע, הינה שירותי בניה.
-
עסקה בה התמורה הניתנת לבעל הקרקע מפוצלת כך שחלקה ניתן במזומן וחלקה האחר ניתן במסגרת שירותי בניה.
עסקת הקומבינציה הנפוצה ביותר, הינה עסקת חליפין בין בעל הזכויות במקרקעין לבין קבלן (חברה קבלנית) או יזם, בדרך כלל מדובר במכירת חלק מהזכויות במקרקעין תמורת דירה או מספר דירות העתידות להיבנות על אותה חלקת מקרקעין.
כך לדוגמה, בעל קרקע, שזכויות הבניה בה מאפשרות לו לבנות בניין בן 10 דירות, מוכר לקבלן 80% מהקרקע, כך שהחלק בקרקע הנותר בידיו יהא 20% מהקרקע. בסיום הבניה, 8 דירות בבניין יהיו בבעלות הקבלן ו-2 הדירות הנותרות יהיו בבעלות בעל המקרקעין.
עסקאות קומבינציה נפוצות בעיקר בשל היתרונות הכלכליים הגלומים בהן, הן לקבלן והן לבעל המקרקעין.
יתרונותיו של בעל המקרקעין:
-
מכירת חלק מזכויות הבעלות שלו בקרקע;
-
קבלת נכס בנוי ומוכן ללא הצורך לשאת בהוצאות בניה;
-
תשלום מס שבח מופחת (רק על חלק המגרש שנמכר) ואי תשלום מס רכישה בעת קבלת הדירות;
-
אי תשלום מע"מ על רכיב הקרקע של הדירה הבנויה אולם חלה חובת תשלום מע"מ על שירותי הבניה;
יתרונותיו של הקבלן/ יזם:
-
היעדר הצורך במזומנים לצורך רכישת הקרקע;
-
אפשרות לשעבד את הקרקע לצורך מימון (לא תמיד מסכים בעל הקרקע לשיעבוד);
-
תשלום מס רכישה רק על חלק מהקרקע אשר הועבר לבעלותו;
לצד היתרונות הגלומים בעסקת קומבינציה, מצויים גם חסרונות שונים, כך לדוגמה, העסקה קושרת את הצדדים לפרק זמן בלתי ידוע. בנוסף במסגרת עסקת קומבינציה נדרשים הצדדים לערוך הסכמים רבים על מנת להסדיר את הסוגיות הרבות העלולות להתעורר במהלך העסקה ועד להשלמתה.
כפי שנוכחנו לראות בתמצית הדברים, עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת, הדורשת מידה של מיומנות ומקצועיות משפטית בתחום הנדל"ן, לכן בטרם עריכת עסקה כאמור, רצוי אם כן איפה לפנות לעורך דין הבקיא בענייני מקרקעין על מנת שילווה את הצדדים בביצוע העסקה. ליווי נכון ועבודה משפטית יסודית ומעמיקה, עתידות לחסוך מהצדדים בעיות שונות בעתיד.
דברי ההסבר פורטו במאמר זה בצורה חלקית, תמציתית וכללית. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. המאמר לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בענייני מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ בדבר זכויותיכם ע"פ הדין.
